السلام عليكم
هذا الموضوع هو توضيح لمجموعة من الاسئلة طرحت في موضوع الاخت ام مصطفى الاتي:
http://www.ankawa.com/forum/index.php/topic,681293.0.html#botبصورة عامة حسب رايي الشخصي فانا افضل شراء بيت وليس شقة في امريكا لعدة اسباب لعل اهمها هو الاستقلالية فانت مهما كتنت الشقة واسعة ومرتبة فالا ستقلالية لاتجدها الا في البيت بالاضافة الى اننا كعراقيين غير متعودين على السكن في نظام الشقق .. موضوع كراج السيارة في البيت مهم جدا ولاتستطيع ان تتخيل مقدرا الفائدة منه الا عند شراؤك بيت فيه كراج واسع لسيارتين وهنا في امريكا غالبية الشقق لايوجد فيها كراج متصل بالبيت .. الشقة في اغلب الاحيات تخلو من حديقة امامية وفسحة خلفية وهذا مهم جدا .. في المستقبل تستطيع ان تعمل اي تغيير في بيتك كتوسعة او اضافة باب او شباك او حائط ولكنك ستفتقد ذلك في الشقة .. اشياء اخرى عديدة تجعلني غير مقتنع بشراء شقة .. ثم كما يقول المثل العراقي هوة انتة مشتري مشتري ومو كل يوم ستشتري بيت..
تساؤل الاخ الذكي في الموضوع اعلاه :
((طبعا اخ صفاء كلامك صحيح وحلو بس اعرف ناس اتحججو عليهم الولفر وكلولهم منن جبتو مبلغ ال 20% من مبلغ البيت اللي هية ال down payment زين بهاي الحالة شتكوللهم. لانه حضرتك تعرف انه من تشتري بيت يذكر لازم تدفع اقل شي 20 بالمية من سعر البيت او يمكن حتى 10 واللي راح تكون مبلغ لايستهان به اذا لو فرضنا اشتريت البيت ب 200000 او 150000))
بعض البنوك تطلب ان يكون الدوون بيمنت عند اخذك قرض منها بحدود 4 بالمية كبنك اوف امريكا وبعض الشركات العقارية تطلب مبلغ العشرين بالمية
بالنسبة لنا نحن كلاجئين ومهاجرين لاتفيدنا شغلة العشرين بالمية لاسباب هواية اهمها عدم امتلاكها للبعض وثانيا شغلة الوليفر وباقي المساعدات.. الاربعة بالمية على بيت سعره مثلا 150000 دولار هي 6000 دولار وهذه تستطيع ان تجد لها تخريج قانوني .. اذا كنت قد نويت شراء بيت فمن الافضل ان تحتفظ بمبلغ التاكس ريترن الذي ياتيك كل سنة ولاتتصرف به حتى تجعله مقدمة للبيت ..
بعض الولايات - ومنها ولاية نيو مكسيكو - تعطيك الحق بدفع مبلغ 500 دولار فقط كمقدمة لشراء البيت اذا كنت لاول مرة تشتري بيت في امريكا كتسهيل لك وهذا شيء جيد.
تساؤل الاخ sparky:
(( الان نضيف سؤال اخر وهو - لو العائله لديها اربعة اطفال فهل بامكانهم مثلا ان يشتروا بيت او شقه بغرفتين وصاله فقط لو القانون يفرض ويلزم رب الاسره ان يوفر لعائلته غرفة لكل طفل علما انه اطفاله الكبير 18 سنه والاخر 14 واصغرهم عمره 10 ستوات - علما انه رب الاسره غير متمكن والدليل انه اشترى الشقه ام غرفتين وصاله ولم يشتري بيت وايضا اشتراها على البنك واقساطات شهريه - خوش سؤال مو ؟))
لا اخوية القانون اللي دا تحجي عليه فقط في الايجار وليس الشراء ولكن .... من الافضل والمستحسن شراء بيت ذو ثلاث او اربع غرف في هذه الحالة.
تساؤل الاخ النورس جوناثان في الموضوع:
(( هل فعلا اللي يشتري بيت او ياجر بيت تزداد عليه قوائم الكهرباء والماء ؟
يعني مثلا اذا كان كاعد بشقة 3 غرف ويتحول الى بيت 3 غرف ايضا وكان يدفع مثلا قائمة كهرباء على سبيل المثال 100 دولار راح يدفع من يسكن البيت اللي يشتري او ياجرا 200 دولار او اكثر؟ اكو هيجي شي فعلا؟
وهل اكو ضرائب لازم يدفعها اللي ياجر او يشتري بيت؟))
الجواب نعم ولا!
فواتير الماء والكرهباء والغاز تعتمد على ثلاث اشياء بشكل عام :
1- حجم العائلة + حجم البيت او الشقة.
2- موقع البيت او الشقة في المدينة.
3- سعر التعرفة في الصيف والشتاء.
النقطة الاولى هي كلما ازداد افراد العائلو او ازداد حجم البيت ازدادت النفقات من كهرباء وماء وغاز والعكس صحيح
النقطة الثانية لموقع البيت او الشقة الجغرافي تاثير على هذه الفواتير وبشكل عام كلما ازدادت المنطقة رقيا كلما زادت الفواتير وزاد التاكس المدفوع على البيت .
النقطة الثالثة بشكل عام سعر الوحدة او التعرفة للغتز تقل في الصيف وتزداد في الشتاء بعكس الكهرباء وهذا لجعلك ترشد الاستهلاك منهما صيفا وشتاءا.
هسة نجي على نقطة مهمة خلي انوضحهة وهي :
واحد اشترى بيت بمبلغ 100000 دولار مثلا واتقسط عليه على فترة 30 سنة ماهي اسهل طريقة لتقليل هاي ال 30 سنة ؟؟
بداية ساحاول تبسيط الموضوع حتى يستطيع الاخوان ان يفهموه بالشكل الصحيح...
لنفرض ان قسطك الشهري في هذه الحالة سيكون 700 دولار وانت ماخذ البيت بمبلغ 100000 بفائدة ثابتة مقدارها 3.25 بالمية .
هاي الفائدة نسبتها ثابتة لاتتغير بمعنى انه البنك او اي جهة اخرى سوف لن ترفع عليك هذه النسبة طوال فترة ال30 سنة اللي هية فترة تسديد قرض البيت مهما حصل.
تعالوا نحسبهة :
ماذا تتضمن هذه ال 700 دولار؟
تتضمن الاتي : 3250 دولار (فوائد المبلغ للسنة الاولى ) + تاكس البيت السنوي اللي يندفع كل سنة للولاية ولنقل انه 1500 دولار + تامين البيت من الحوادث والحريق والسرقة وماشابهه ولنفرض انه 500 دولار سنويا + تامين قرض البيت اللي يسمى الموكج انشورنس وساقوم لاحقا بشرحه وهو بحدود 1200 دولار سنويا المجموع يساوي 6450 دولار سنويا..
لو نجي انقسم هذا المبلغ على اشهر السنة سنجد انه يساوي يساوي 538 دولار شهريا.
اي انك كل شهر ستدفع من قيمة القرض الاصلي مبلغ مقداره 162 دولار فقط والباقي يذهب لباقي الاشياء التي ذكرتها.
بصورة اخرى مبلغ 700 دولار قسطك الشهري= 8400 دولار سنويا يذهب منه فقط مبلغ 1944 دولار لثمن البيت الاصلي فقط!!
تعالوا نحسبهة ثاني سنة ..
سيتغير عندك فقط قيمة الفائدة فستكون فقط كالاتي (10000 دولار قيمة القرض - 1944 دولار قيمة ماسددته خلال السنة الاولى = 98056 دولار مضروبا في 3.25 قيمة الفائدة يكون الناتج هو 3186 دولار بفرق 63 دولار عن السنة الماضية
هذه ال 63 دولار سنويا ستذهب خلال السنة الثانية الى قيمة ماتسدده شهريا لتخفيض مبلغ القرض الاصلي اللي هوة 100000 دولار لتصبح كالاتي
162 دولار (ماكنت قد دفعته كل شهر خلال السنة الاولى) + 63 دولار الفرق السنوي والذي يساوي 5.25 شهريا = 167.25 شهريا مقدار مايذهب لتسديد قيمة القرض الاصلي خلال السنة الثانية.
نجي نحسبهة خلال السنة الثالثة 167.25 مضروبة في 12 شهر = 2007 دولار قيمة ماسددته من قيمة القرض الاصلي خلال السنة الثانية
98056 دولار المتبقي من القرض - 2007 دولار ماسددته خلال السنة الثانية = 96049 دولار قيمة المتبقي
96049 مضروبة في 3.25 الفائدة السنوية = 3121 دولار الفائدة السنوية المحسوبة خلال السنة الثالثة
وهكذا ترى انه في كل سنة فان قيمة الفائدة تقل وقيمة ماتسدده من ثمن البيت الاصلي يزداد
ولكنك تلاحظ ان قيمة الفائدة المحسوبة تبقى كبيرة سنويا لانه قيمة ماتسدده من ثمن البيت الاصلي سنويا يكون قليل جدا .
ولكي نجعل الفترة الزمنية للقرض تقل علينا ان ندفع مانستطيع ان ندفعه لتقليل المبلغ الاصلي اي قيمة القرض وبالتالي تقل الفائدة وبالتالي تزداد قيمة مايذهب لتسديد القرض شهريا.
خلي انطبق هذا على السنة الثالثة وحساباتها ونشوف شنو اللي راح يصير ...
نفرض انه صاحب القرض قرر انه يدفع مبلغ 5000 دولار من قيمة القرض الاصلي خلال السنة هاي فتعالوا انشوف شلون راح تصير حسابات السنة الرابعة :
96049 قيمة القرض المتبقي - 5000 دولار = 91049 دولار المتبقي
91049 مضروبة في 3.25 = 2959 دولار تقسيم 12 = 246 دولار شهريا ماتدفعه خلال السنة الرابعة لتسديد الفائدة فقط
2959 + 1500 + 500 + 1200 = 5759 دولار قيمة فوئد القرض وتاكس البيت و التامين خلال السنة الرابعة - 8400 دولار قسطك الشهري = 2641 دولار ماستقوم بتسديده من مبلغ القرض الاصلي.
مقارنة بالسنة الماضية فان الفرق بين المبلغين اصبح اكثر من 600 دولار
وهكذا كلما دفعت مبلغ اكثر من قيمة القرض الاصلي كلما قلت فترة ال 30 سنة عندك
من خلال حساباتي هذه فان دفع مبلغ 700 دولار اضافي كل سنة يجعل فترة ال 30 سنة هذه تقل الى 22 سنة فقط.
اعرف ان الحسابات طويلة ومعقدة واتمنى ان تكون قد وصلتكم الفكرة ..
بالمناسبة مبلغ التاكس اللي يندفع على البيت في مثالنا هذا اللي هوة 1500 دولار يرجعلك من عنده بحدود 600 او 700 دورلا نهاية السنة من اتسوي التاكس ريترن .
تساؤل الاخ احمد سلطان في الموضوع:
(( سؤال اخر اذا نشتري بيت او شقه ونسدد المبالغ الشهريه ونكول مثلا بعد 6 او خمس سنوات ردت ابيع البيت واسافر لغير مكان المبالغ اللي دفعتها كاقساط خلال الخمس او الست سنوات منين استلمهن ممكن توضيح من اللي يعرفون ومتاكدين من الاجابه رجاء مع الشكر))
انتة اشتريت البيت بمبلغ 100000 دولار وبعد 6 سنوات مثلا قررت انه اتبيعه
عرضته للبيع وانباع بسعر 102000 مثلا
انتة خلال ال 6 سنوات هاي مسدد مبلغ 7000 دولار مثلا من قيمة البيت للبنك
100000 - 7000 = 93000 الباقي عليك
تنطي للبنك 93000 وتاخذ 9000 دولار الك
والعكس صحيح ايضا
اتمنى ان اكون قد اشبعت الموضوع توضيحا واعذروني عن التقصير والتاخير في الاجابة
دعواتكم لي بالنجاح في امتحانات نهاية هذا الفصل الدراسي !!!!!!
ابو سارة
عرض المشاركات
مدري شنو 
